Louer sa résidence principale à sa SCI : attention, ce montage peut être lourdement sanctionné !

Le Comité de l’abus de droit vient justement de valider la remise en cause d’un tel montage par l’Administration fiscale.

L’affaire

En 2016, M. Z. crée une SCI qui acquiert une maison pour 585 300 €, puis y réalise d’importants travaux (plus de 320 000 €), le tout financé par des emprunts. La SCI loue ensuite ce bien à M. Z. et sa partenaire de PACS pour un loyer mensuel de 1 700 €.

Deux problèmes apparaissent :

• • -le loyer est très inférieur aux charges réelles : les seules échéances de remboursement d’emprunt représentent plus du double du montant du loyer ;
  • -les loyers ne sont pas réellement encaissés sur le compte bancaire de la SCI, mais font l’objet d’un simple jeu d’écritures comptables sur le compte courant du gérant.

Résultat : la SCI est structurellement déficitaire et génère un déficit foncier massif, que le couple impute habilement sur ses autres revenus fonciers pour gommer une partie de ses impôts personnels.

Le redressement

Sans surprise, l’administration voit dans ce montage une manœuvre purement artificielle.

Elle déclenche la procédure d’abus de droit fiscal en considérant que cette location n’a d’autre but que de contourner l’interdiction faite aux propriétaires occupant leur propre logement d’en déduire les charges et déficits (article 15-II du Code général des impôts).

Elle annule purement et simplement tous les déficits fonciers reportables de la SCI et réclame les impôts éludés au couple, assortis de la majoration de 80% pour abus de droit.

L’avis du Comité de l’abus de droit fiscal (*)

Le Comité valide intégralement la position de l’Administration. Il balaye l’argument du couple, qui prétendait avoir mis en place ce bail pour « protéger le conjoint survivant » en cas de décès, argument non prouvé.

Le Comité relève surtout que la SCI ne s’est absolument pas comportée comme un bailleur normal avec des tiers :

• • -aucune recherche de vrais locataires ;
  • -défaut d’encaissement réel des loyers ;
  • -création volontaire d’une situation structurellement déficitaire.

Le Comité confirme que les contribuables ont poursuivi un but exclusivement fiscal et qu’ils ont été les principaux initiateurs et bénéficiaires de ce montage. L’application de la pénalité de 80% est donc justifiée.

La décision de l’Administration

Confortée par cet avis favorable, l’Administration a logiquement maintenu l‘intégralité des redressements à l’encontre de la SCI et du couple.

Une affaire qui rappelle une règle essentielle : l’interposition d’une SCI ne permet pas de transformer artificiellement des dépenses personnelles en charges déductibles !

(*) Lorsqu’il est saisi, le comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a pour mission d’émettre un avis consultatif sur le bien-fondé des accusations d’abus de droit émises par l’Administration.

Source : CADF, affaires n° 2025-20 et 2025-21 (séance du 13 novembre 2025)