Le dispositif fiscal appelé « Girardin IS » est souvent mal connu mais il constitue pourtant une solution de défiscalisation très intéressante pour les sociétés puisqu’il peut conduire à effacer jusqu’à 100 % de l’IS dont elles sont redevables au titre d’un exercice. C’est en outre le seul dispositif de défiscalisation immobilière existant pour les sociétés à l’IS.
Le dispositif Girardin IS prend fin le 31 décembre 2025. Il s’agit de la dernière année pour bénéficier de cet avantage fiscal exceptionnel. Plus que quelques semaines pour agir !
Principe du dispositif Girardin IS
Prévu par l’article 217 undecies du code général des impôts, le dispositif Girardin IS permet aux sociétés à l’IS de déduire de leur résultat courant avant impôts (RCAI) 100 % du montant de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, dès lors que les conditions suivantes sont respectées :
- -le bien acquis doit être un logement neuf situé outre-mer (y compris Mayotte) ;
- -votre société doit s’engager à le louer nu (non meublé donc), dans les 6 mois suivant son achèvement en cas de VEFA, ou dans les 6 mois de son acquisition si celle-ci est postérieure ;
- -cette location doit être effectuée pendant au moins 6 ans à compter de la date de prise d’effet du bail, à des particuliers qui en font leur résidence principale ;
- -le loyer pratiqué ne doit pas excéder certains plafonds, qui varient en fonction de la localisation du bien et du nombre de personnes à la charge du locataire ;
- -enfin, si l’investissement est effectué de façon indirecte, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une société interposée (voir ci-dessous), votre société doit s’engager à conserver les titres de cette société pendant au moins 5 ans.
NB : le délai de six mois pour mettre le bien en location est calculé de quantième à quantième, à partir de la date d’achèvement de l’immeuble, ou de la date d’acquisition si elle est postérieure, jusqu’à la date d’entrée du locataire dans le logement. Pour l’application de ces dispositions, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire quand les locaux sont habitables. Quant à la notion de résidence principale, elle s’entend comme le lieu où la personne concernée et sa famille résident en permanence et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.
Plafonds de déduction 2025
Pour les investissements réalisés en 2025, le plafond de déduction est fixé à 3 295 € HT par m² de surface habitable (soit 3 575 € TTC/m² avec la TVA locale de 8,5% appliquée dans les DOM).
Ce plafond détermine le montant maximal déductible de votre résultat imposable. Au-delà de ce plafond, l’excédent ne peut être déduit.
Les différentes formes d’investissement possibles en GIRARDIN IS
Vos investissements réalisés en Girardin IS peuvent prendre les formes suivantes :
- -l’investissement direct, auquel cas votre société achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à un particulier personne physique en respectant les conditions énumérées précédemment ;
- -l’investissement indirect, même chose que précédemment mais via une filiale (comme une SCI par exemple).
Toutefois, il y a aussi beaucoup plus simple puisque la déduction fiscale est également accordée lorsque l’investissement prend la forme de souscriptions au capital de sociétés financières spécialisées dans la réalisation de tels investissements (et agrées à cet effet). Mais dans ce cas, la déduction acquise ne s’élève plus à la valeur du bien mais à la valeur de la souscription.
NB : si votre investissement prend la forme d’une souscription au capital d’une société financière, vous devez joindre à votre déclaration de résultat de l’exercice au cours duquel la déduction est pratiquée une attestation délivrée par cette société précisant qu’elle exerce son activité dans les conditions prévues au II, II bis ou II ter de l’article 217 undecies du CGI et s’engage à réaliser, dans les délais prévus au II du même article, des investissements productifs pour un montant au moins égal à celui des fonds versés et indiquant le montant des fonds versés, la date du versement, le nombre de parts ou actions souscrites et, le cas échéant, leurs numéros.
Exercice du droit à déduction de l’avantage Girardin IS
Le montant de la déduction est imputé sur le résultat imposable avant tout autre abattement ou déduction.
Cette imputation s’effectue de manière extracomptable, par mention à la ligne XG « déductions diverses » du tableau n° 2058-A-SD (CERFA n° 10951) relatif à la détermination du résultat fiscal, annexé à la déclaration de résultat ou, si votre société relève du régime simplifié d’imposition, à la ligne 344 « divers » du tableau n° 2033-B-SD (CERFA n° 10956).
Par ailleurs, si le montant de l’investissement est supérieur à l’IS dû au titre de l’exercice d’acquisition, l’excédent a la même nature qu’un déficit fiscal, c’est-à-dire qu’il peut être reporté indéfiniment sur les exercices suivants (mais pas sur les exercices précédents) jusqu’à son épuisement total.
Enfin, le bien immobilier acquis est amortissable dans les conditions normales et habituelles, et les loyers encaissés constituent des produits imposables.
Source : article 217 undecies du CGI ; BOFIP BOI-IS-GEO-10-30-10-30 (§ 50 et s.)
